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Fließende Grenzen zwischen Akquise und Architektenvertrag


Ab wann sind die Leistungen eines Architekten vergütungspflichtig? Normalerweise greift die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), wenn ein Architekt zur Planung einer Maßnahme angestellt wird und regelt seine Vergütung. Doch sind die Grenzen zwischen vorbereitenden Tätigkeiten, die als vergütungsfreie Akquise gelten, und einem bindenden Architektenvertrag nach HOAI fließend. Eine Hilfestellung zur Unterscheidung der beiden gibt Rechtsanwalt Dr. Andreas Neumann auf der Plattform anwalt.de.

Das größte Problem tritt dann auf, wenn nicht genau geklärt ist, welche Leistungen vergütet werden müssen und welche nicht. Ein Architektenvertrag kann schon durch entsprechendes, „schlüssiges“ Verhalten des Kunden – also eine Äußerung des Rechtsbindungswillens – geschlossen werden und muss nicht zwingend in erster Linie unterschrieben werden. Gerade bei den ersten Arbeiten, die ein Architekt unternimmt, ist deshalb immer Vorsicht geboten, ob diese Arbeit eine für den Kunden kostenlose Akquise oder schon zu vergütende Leistungen nach HOAI sind.

Grundsätzlich gilt: Wenn der Architekt erste Arbeiten ausdrücklich „auf eigenes Risiko“ oder „im eigenen Interesse“ ausführt, muss der Kunde niemals zahlen. Dies ist kein Vertragsschluss und kann auch nicht in einen solchen umgewandelt werden. „Selbst die Entgegennahme und Verwertung von Planungsleistungen führen jedenfalls dann nicht zum Abschluss eines Architekten- oder Ingenieurvertrags, sind also noch kein ausreichendes schlüssiges Verhalten, wenn der Planer zunächst ausschließlich im eigenen Interesse tätig wird und der Bauwillige zu erkennen gibt, dass er sich nicht vertraglich binden will“, informiert Neumann.

Es ist darüber hinaus auch gar nicht möglich, eine Akquise zu bezahlen, ohne einen Vertrag zu schließen. Wie der Bundesgerichtshof entschieden hat, dürfen Vergütungen für Architekten nur über die HOAI geregelt werden. Sobald der Bauherr also irgendeine Gegenleistung für die Arbeit des Architekten leistet, greift die HOAI und zwischen beiden entsteht ein Architektenvertrag. Damit soll verhindert werden, dass ein Architekt oder Ingenieur unter den Mindestsätzen vergütet wird.

Die Honorarhöhe kann allerdings gesenkt werden, wenn der Architekt unwissende Bauherren nicht über die Modalitäten der HOAI aufklärt. Zwar muss er diese eigentlich nicht über die standardisierte Höhe seiner Honorare in Kenntnis setzen, schon aber, „wenn die Bauherren Laien sind und erkennbar falsche Vorstellungen von der Honorarhöhe haben“, so das Oberlandesgericht Hamm in einem Urteil von 1999. Auch wenn für den Bauherren nicht ersichtlich ist, dass der Honorarbetrag deutlich über den Mindestvergütungen liegt, kann die Bezahlung für den Architekten geringer ausfallen. Daher empfiehlt Neumann in jedem Fall eine deutliche Aufklärung über die anfallenden Honorare, die der Architekt für eventuelle Rechtsstreits auch dokumentieren sollte.

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AUTOR
Benedikt Falz
VERÖFFENTLICHT AM
18.08.2017
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